Qui est concerné ?

Tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher cumulée est supérieure ou égale à 1 000 m².

La responsabilité est partagée entre le propriétaire et le locataire, chacun pour les actions relevant de son périmètre.

Sont notamment visés : bureaux, commerces, locaux d’activité, entrepôts logistiques, établissements de santé, enseignement…

Objectifs de réduction énergétique

Les consommations d’énergie finale doivent être réduites par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2020 :

L’échéance immédiate : 30 septembre 2026

La déclaration des consommations 2025 doit être effectuée sur la plateforme OPERAT (ADEME) avant le 30 septembre 2026. Cette échéance marque la fin de la période transitoire ouverte depuis 2021 et coïncide avec la mise en place du nouveau modèle d’attestation numérique instauré par l’arrêté du 1er août 2025.

Deux méthodes de conformité

• Valeur relative : réduction progressive des consommations (40 à 60 %) par rapport à une année de référence postérieure à 2010.
• Valeur absolue : atteinte d’un seuil de consommation en kWh/m²/an fixé par arrêté selon l’activité du bâtiment et sa situation géographique.

Nouveauté 2025–2026 : l’arrêté Valeurs Absolues

L’arrêté du 21 août 2025 met à jour les valeurs absolues pour de nouveaux secteurs (enseignement, santé, commerces, bureaux), précise les règles de modulation des objectifs selon les contraintes techniques, patrimoniales ou économiques, et fixe de nouvelles exigences de justification via le dossier technique.

Sanctions en cas de non-conformité

• Amende administrative jusqu’à 7 500 €
• Publication de l’entité non conforme sur un site de l’État (« name and shame ») — risque réputationnel majeur pour les foncières, investisseurs et enseignes
• Mention de la non-conformité dans les actes de vente et les baux — impact direct sur la valeur de l’actif

Ce que cela change pour vos transactions immobilières

Le statut OPERAT d’un bien devient un critère de négociation à part entière. Pour les bailleurs comme pour les preneurs, la trajectoire de conformité conditionne désormais la valeur locative, la commercialisabilité et la durabilité des actifs tertiaires.

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Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, résiliable sauf dispositions contraire tous les trois ans, d’où l’appellation Bail « 3/6/9 ».

Le statut des baux commerciaux est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Pour être appliqué, le statut des baux commerciaux doit répondre à 4 critères :

• Un contrat de bail doit être conclu
• Ce contrat doit porter sur un immeuble
• Le local doit être exploité à des fins commerciales
• Le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers

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Le notaire vérifiera la qualité des intervenants et au respect des dispositions légales et règlementaires.

Si les dispositions du bail conviennent aux deux parties, elles sont invitées à signer cet acte authentique avec le notaire.

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En aucun cas le bail dérogatoire ainsi que ses renouvellements successifs ne pourront excéder 36 mois sous peine d’être requalifié en un bail commercial.

Le locataire sera tenu de payer les loyers et accessoires pendant toute la durée ferme du bail convenue entre les parties.

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Tout comme le bail commercial, le bail professionnel doit obligatoirement être écrit et doit comporter les clauses habituelles, telles que l’identité des parties, la description du local, la durée du bail, le montant du loyer ainsi que les obligations respectives de chaque partie.

Le bail professionnel est conclu pour une durée minimale de 6 ans.

Les professionnels libéraux peuvent renoncer à se prévaloir des dispositions de l’article 57 A de la loi N°86-1290 du 23/12/86 et déroger à la signature d’un bail professionnel au profit d’un bail commercial.

Il en est de même pour les professionnels autres que des professionnels libéraux qui peuvent de manière conventionnelle assujettir le bail aux dispositions du statut des baux commerciaux, sans pour autant remplir les conditions visées aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

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Le bail est généralement constitué de deux parties, les conditions générales du bail et les conditions particulières.

Les conditions générales auront trait à tous les aspects juridiques qui définiront les conditions selon lesquelles le locataire pourra utiliser le bien loué. Elles définiront également les limites de responsabilité et de prise en charge de frais futurs de la chose louée.

Les conditions particulières quant à elles vont figer les conditions de location négociées, à savoir la surface du bien loué, le montant du loyer, le montant des provisions sur charges, le montant de la provision de la taxe foncière ou encore d’éventuels accompagnements financiers de la part du propriétaire Bailleur qui peuvent prendre la forme de franchise de loyers, ou de montants alloués pour la réalisation de travaux de rénovation

Le bail peut prendre plusieurs formes, dont les plus communes sont : le bail commercial, le bail professionnel, le bail dérogatoire, le bail notarié.

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En l’espèce le mandat est le document officiel qui définit les conditions selon lesquelles le mandataire doit commercialiser le bien.

Il s’agit pour le mandant de définir la chose louée ou vendue (surface, parkings, archives…), le loyer ou son prix de vente, de définir sa date de disponibilité, ainsi que la durée de son intervention. Le mandat indique également les conditions de rémunération du mandataire en cas de conclusion de l’opération immobilière.

Il existe plusieurs types de mandat :

• Le Mandat exclusif

Confère à un cabinet immobilier unique la possibilité de louer ou de vendre les locaux pour lequel il est mandaté

• Le Mandat co-exclusif

Confère à deux cabinets immobiliers concurrents la possibilité de louer ou de vendre les locaux pour lequel ils sont mandatés

• Le Mandat simple

Mandat qui ne confère aucune notion d’exclusivité

• Le Mandat de recherche

Mandat confié par un utilisateur auprès d’un cabinet immobilier pour lui trouver ses locaux en exclusivité

• Le Mandat de recherche de successeur

Mandat confié par un locataire qui souhaite quitter ses locaux en cours de bail. Le Mandataire aura pour mission de trouver un successeur au locataire en place, afin de pouvoir envisager, avec l’accord du propriétaire, la rédaction d’un avenant de résiliation anticipé du bail.

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• Prise de connaissance et définition du projet
• Envoi des descriptifs et visualisation en ligne des offres sélectionnées.
• Visites des différents sites retenus
• Etablissement d’une short-list de bâtiment pour lesquels vous avez un intérêt
• Prise de contact avec un aménageur partenaire pour établir un macro-zoning afin de définir si les besoins exprimés coïncident avec la surface proposée, notamment eu égard l’architecture du bâtiment et de ses contraintes techniques

Ça y est nous avons trouvé le bâtiment qui vous convient ! Passons à la négociation

• Rédaction d’un courrier d’intérêt – voir modèles

Le courrier sert à signifier, par écrit, votre intérêt. Le courrier d’intérêt amorce la négociation financière et ne constitue un engagement ferme et définitif du client. Par ce courrier, nous définissons ce que l’on appelle les conditions particulières du Bail :

–          Désignation de la chose louée

–          La forme du bail

–          Sa durée

–          Le loyer

–          Les mesures d’accompagnement ( franchise de loyer…)

–          Les dates de référence

–          La / Les conditions suspensives

Il sert également à prendre position sur le Bien pendant la période des négociations. Il est important de limiter l’offre et le délai de réponse du Bailleur.

Le courrier d’intérêt est accompagné de pièces justificatives suivantes :

–          K-bis ou équivalent qui permet de justifier de l’existence de l’association

–          Documents financiers ou autres permettant de justifier de la solvabilité de la structure

D’autres éléments / informations peuvent être demandés en fonction des prières pièces qui auront été transmises.

• De la validation des conditions particulières découle le projet de Bail et la négociation des conditions juridiques qui peuvent également avoir des enjeux économiques sur la durée du Bail.

Le projet de Bail est souvent composé de 2 parties : Les conditions générales et les conditions particulières

Nous avons abordé la question des conditions particulières qui auront été validées à l’étape précédente.

Les conditions générales sont l’ensemble des conditions juridiques liées au Bail et qui peuvent avoir des conséquences pratiques ou financières liées à l’occupation des locaux. Nous vous accompagnerons pour vous faire une lecture concise des conditions juridiques afin d’éclairer de vous conseiller et de vous orienter sur les points cruciaux à négocier.

Ça y est nous y sommes, les parties ont trouvé un accord sur l’ensemble des conditions du Bail

• Dernière étape, la signature du Bail.

Le Bailleur nous transmets une dernière mouture du Bail complet, négocié entre les parties avec les annexes règlementaires d’usage (DPE, ERP, Plans d’aménagement…). Il ne reste plus qu’à signer, soit physiquement ou par signature électronique.

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Il existe deux types de ventilation :

• La ventilation simple flux

La VMC simple flux a pour rôle d’extraire l’air intérieur vicié vers l’extérieur. L’air neuf entre par des entrées d’air localisées dans les menuiseries des fenêtres. La VMC évacue l’air ambiant du bâtiment et laisse entrer l’air extérieur ce qui nécessite des dépenses énergétiques supplémentaires en période hivernale, liées aux déperditions thermiques. Ces VMC simple flux sont pour la plupart équipées de systèmes hygroréglables qui adaptent le débit d’air en fonction du taux d’humidité et donc d’influer sur les consommations d’énergie.

• La ventilation double flux

La VMC double flux évite les déperditions thermiques en insufflant de l’air sain et réchauffé en préchauffant l’air neuf avant qu’il entre dans le logement.

Un échangeur thermique présent dans la VMC permet de récupérer la chaleur de l’air vicié , le filtrer et de le réintégrer dans l’air neuf insufflé dans le bâtiment, grâce à deux réseaux de gaines distincts.

Les principaux avantages de la VMC double-flux sont de réaliser des économies d’énergies en récupérant les calories de l’air vicié et d’avoir une qualité d’air optimale grâce aux filtres captant les polluants de l’air ambiant.

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Le principe de fonctionnement d’une climatisation repose sur le transport de la chaleur d’un point vers un autre grâce à la circulation d’un fluide caloriporteur, en circuit fermé.

Un climatiseur est composé de 4 éléments principaux :

• Un compresseur
• Un condenseur
• Un détendeur
• Un évaporateur

En été, en mode climatisation :

L’évaporateur ou unité intérieure va capter les calories présentes dans l’air. Le fluide caloriporteur va se gorger en énergie et va être transporté vers le compresseur

Le compresseur situé dans l’unité extérieure, va compresser le fluide. Cette action aura pour conséquence d’augmenter sa température

Le fluide est renvoyé vers le détendeur qui va baisser la pression et abaisser la température

Le fluide froid est conduit vers l’évaporateur qui va diffuser l’air rafraîchi grâce à un système de soufflerie

En hiver, en mode chauffage :

L’unité extérieure va capter les calories présentes dans l’air. Le fluide caloriporteur va se gorger en énergie et va être transporté vers le compresseur

Le compresseur situé dans l’unité extérieure, va compresser le fluide. Cette action aura pour conséquence d’augmenter sa température

Le fluide chaud est conduit vers l’évaporateur qui va diffuser l’air rafraîchi grâce à un système de soufflerie

Les sources d’énergie pouvant alimenter les fluides caloriporteur sont variées, il peut s’agir de l’air ambiant (système air / air) ou de l’eau en récupérant les calories de l’eau contenu dans la nappe phréatique (eau / air)

Mono split / Multi split ?

Une climatisation mono-split permet de climatiser une seule pièce avec une unité extérieure

Une climatisation multi-split permet de climatiser plusieurs pièces avec une unité extérieure

VRV / DRV ?

Ce sont des systèmes de climatisation composés de plusieurs unités extérieures permettant aux espaces cloisonnés d’être chauffés ou rafraîchis de façon indépendante. En mode réversible vous avez ainsi la possibilité d’alimenter toutes les pièces en chauffage et climatisation indépendamment en fonction de l’exposition.

VRV 2 tubes

Le système de VRV 2 tubes est un système dans lequel toutes les unités intérieures sont raccordées à un même groupe extérieur qui fonctionne soit en mode chauffage ou rafraîchissement

VRV 3 tubes

Le système de VRV 3 tubes est un système dans lequel toutes les unités intérieures sont indépendantes et permet de produire du froid  ou du chaud au même moment. Ce type de système permet un transfert d’énergie entre les différents appareils, le dernier tube étant utilisé pour transférer le fluide caloriporteur entre les différentes unité intérieures.

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